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由于中介的混乱和贷款的困难,拉丁美洲的房地产技术有什么机会?

  • 万事博
  • 2019-08-07
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简介在中国和美国,找房子、买房子和贷款的过程不再容易。相比之下,在拉丁美洲买房子更难。在拉丁美洲,大多数房地产中介机构没有正式的证书。大多数

    在中国和美国,找房子、买房子和贷款的过程不再容易。相比之下,在拉丁美洲买房子更难。在拉丁美洲,大多数房地产中介机构没有正式的证书。大多数国家使用公证机构而不是代理机构。贷款利率非常高。许多拉美国家甚至没有房地产门户网站,也没有统一的地方收集房地产信息。中介机构不具有独家代理权,不同的中介机构提供不同的价格。鉴于交易过程的不透明性,买方很难确定交易的质量。虽然智利是拉丁美洲相对发达的国家,但房屋租赁并不容易。外国人有时很难在智利租房。住户会要求租户提供大量的文件,包括担保人、当地工作合同、当地税收收据和其他外国人通常无法获得的文件。房东甚至可能要求房客赚取两到三倍的月租,这是高收入的外国人难以满足的要求。2013年,我在智利启动项目期间遇到了Vijay Kailas。我们共同创办了安第斯地产公司,一家房地产公司,帮助外国人在拉丁美洲购买、出租和投资房地产,努力使整个过程更加透明。2014年,我的基金Magma Partners投资了Propiedad Facil,一家由Ad.Fisher创建的房地产初创公司。自2012年以来,阿德里安一直在阿根廷、智利和美国从事房地产业务。我们在房地产领域积累了很多第一手经验。信息不对等、竞争不充分、腐败等市场特征使潜在的买家在购买拉美房地产时比在购买美国房地产时承担更多的不可想象的风险。购买者担保,通常被认为是理所当然的其他市场,不存在于拉丁美洲。假设您被几个中介机构包围,介绍相同的房产,每个中介机构提供不同的价格。在确定价格之后,贷款过程可能需要另外一年,更别提要交给银行的大量文件了。在欠发达的市场,付款后,你还要经历几个曲折,然后以自己的名义登记你的房子。在巴西、玻利维亚和阿根廷,黑人家庭、财产盗窃等问题较为常见,与智利、乌拉圭、哥伦比亚、哥斯达黎加等国家相比,此类问题较少。在拉丁美洲,有无数的联系可以改善,尤其是中产阶级的崛起,更多的人加入了购买大军。一种方式是与像安第斯地产这样的专业人士合作,另一种方式是利用拉丁美洲新兴的房地产技术公司。拉丁美洲房地产业概况拉丁美洲各国的房屋拥有情况不同。在智利和玻利维亚,国家不动产登记处专门登记财产所有权,但与美国相比,不动产交易过程仍充满曲折。像玻利维亚、巴西和阿根廷这样的拥有大片边远村庄的国家充满了欺诈行为,缺乏对财产所有权的控制。巴西正试图用连锁技术解决这个问题,但是国家对房地产销售的宏观控制仍然极其缺乏,尤其是在亚马逊地区。在秘鲁和墨西哥,过高的贷款利率正在阻碍买家。秘鲁多达60%的家庭无法获得贷款,尽管由于激烈的竞争,贷款利率今年可能从7%降至6%。这个数据适用于拉丁美洲国家。巴西的利率从6.5%到15%不等,智利排除通货膨胀率在5.5%左右,哥伦比亚则飙升至15-18%。总的来说,拉丁美洲获得住房贷款的过程非常不透明。但一些初创企业正试图通过让买家将他们的抵押贷款选择与银行进行比较,来改善这种情况。在巴塞尔协议III的压力下,大多数拉美银行倾向于提供短期高利息贷款,而不是抵押贷款。利率不是制约房地产市场发展的唯一因素。智利等国家要求买方支付20-30%的首付,而哥伦比亚则要求30-50%。在其他国家,情况有所不同,但总的来说,拉美房屋所有权的首付比例远高于美国,美国一般只需要5-10%。此外,在美国,购买房地产往往有第三方专业表现公司,负责保管押金,以防止任何一方的交易违约。这是美国人所共有的。在智利,公证员被用作第三方,但这个过程既费时又昂贵。拉丁美洲的公证机构通常官僚主义且效率低下,一些作为第三方的基本文件工作必须收取高额费用。这使得原本困难的过程更加困难。在智利,完成工作通常需要一天。拉丁美洲不存在诸如信用评级、中介认证、房地产再融资和房地产门户等普通的美国服务。除非你属于收入前20%的群体,否则抵押贷款基本上是不可能的,更不用说那些没有银行账户和信贷的人了。在拉丁美洲,由于签证和其他问题,外国人很难获得银行账户。他们基本上不可能申请住房贷款。我花了六年时间终于找到了一家智利银行,它允许我支付50000美元的30%的首付款。在其他国家甚至可能持续更长的时间。在拉丁美洲,只有最富有的人才能轻易获得金融服务。传统的银行已经不能满足拉美金融环境的需要。所有这些限制因素都阻碍了拉丁美洲不断增长的中产阶级购买房地产。许多人被迫租房,因为他们的收入不足以申请住房贷款。这些无疑为整个行业的创新提供了巨大的空间。下一部分将介绍拉丁美洲房地产技术的机遇。Nathan Lustig,企业家,启动智利试点轮的成员和合作伙伴,拉丁美洲高技术基金会的岩浆伙伴,是本文的作者。要阅读英文原文,请单击“拉丁美洲房地产技术机会”原标题“拉丁美洲房地产技术机会(第一部分)”。

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